もうだいじょうぶ!!シリーズ 2025年度版 不動産鑑定士 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 論文

平成27年度
問題1 収益逓増及び逓減の原則の意義
問題2 戸建住宅の個別分析、開発用地の同一需給圏の判定等、鑑定評価の手順に
おける周辺地域の分析の必要性
問題3 貸家及びその敷地の鑑定評価における収益還元法の意義、実際実質賃料の
将来変動予測と純収益・還元利回りとの関係
問題4 建物取壊しが最有効使用の自用の建物及びその敷地の鑑定評価方法と
試算価格の調整方法、建物取壊しが最有効使用の場合の建付地の鑑定評価の
適否

平成28年度
問題1 試算価格の調整に当たって留意すべき事項
問題2 建付地の鑑定評価
問題3 民事再生法に基づく特定価格の鑑定評価
問題4 建物に関する個別的要因(維持管理の状態)、収益費用項目の分類、運営純収益
を表示する理由、建物の維持管理の状態と収益費用項目との関係

平成29年度
問題1 移行地
問題2 鑑定評価の条件
問題3 還元利回り及び割引率
問題4 新規賃料固有の価格形成要因、宅地の新規賃料の鑑定評価、賃貸事業分析法

平成30年度
問題1 建物・建物及びその敷地・賃貸用不動産の個別的要因、対象不動産の確認
(内覧省略、証券化評価)
問題2 実質賃料と支払賃料、一時金の種類等
問題3 限定価格の意義、借地権者が底地を併合する場合、隣接不動産を併合する場合
に限定価格を求めることができる理由
問題4 収益還元法の意義、賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益、
事業用不動産の定義及び具体例並びに分析上の留意点

令和元年度
問題1 地域の種別、高度商業地域の定義、特に重視される地域要因
問題2 近隣地域・類似地域等の定義、同一需給圏の判定における留意点
問題3 取引事例比較法の意義、多数事例の必要性、配分法の意義
問題4 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価方法、個別的要因、再調達原価等

令和 2年度
問題1 条件設定の意義、価格時点と異なる権利関係を前提とした対象確定条件を設定
する際の留意点
問題2 減価修正を行うための2つの方法の位置、増築が行われている場合に2つの方法
を適用する際の留意点
問題3 収益還元法・直接還元法・DCF法の定義、土地残余法の定義と適用上の留意点、
貸家及びその敷地の純収益と土地残余法の純収益の相違
問題4 証券化評価における不動産鑑定士の説明責任、処理計画の策定に当たって
依頼者に確認すべき事項と、確認における留意点

令和3年度
問題1 最有効使用・均衡・適合の原則の意義、最有効使用判定上の留意点
問題2 対象不動産の確定、対象確定条件、正常価格及び限定価格
問題3 積算法の意義、基礎価格・期待利回り・必要諸経費等の査定上の留意点
問題4 底地の価格、普通借地権に基づく底地の鑑定評価額の求め方、定期借地権に基づく底地の鑑定評価

令和4年度
問題1 土地の特性、価格の二面性、鑑定評価の必要性と社会的公共的意義
問題2 市場分析の意義、直接還元法における市場分析の反映方法
問題3 収益分析法の意義、収益純賃料と収益配分の原則の関係
問題4 更地の鑑定評価、更地の鑑定評価における原価法と開発法適用上の留意点等

令和5年度
問題1 建物の個別的要因、原価法への反映方法
問題2 土地に関する個別的要因(土壌汚染の有無及びその状態)、調査範囲等条件と要因想定条件を設定する際の要件、価格形成要因から除外する場合
問題3 近隣地域、変動の原則
問題4 継続中の建物及びその敷地の実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価

令和6年度
問題1 不動産の種別の意義,住宅地域の細分化,取引事例の選択と種別との関係
問題2 鑑定評価の基本的事項,正常価格と限定価格,鑑定評価報告書の記載事項のうち留意すべき事項
問題3 減価の要因,減価額の求あ方,建物の一部が更新されている場合の減価修正における留意点
問題4 借地権の価格と鑑定評価額の求め方,借地権付建物(貸家)の鑑定評価額の求め方

索引