書籍内容
解答用紙
正誤表
TAC式論述法による答案例の集大成!
本書は、2006年度(平成18年度)から2025年度(令和7年度)までの不動産鑑定士試験のうち、鑑定理論で出題された論文問題を完全収録!
この科目では、正確で論理的であり、わかりやすい報告書を作成するための基礎的な力が受験生に求められています。
そのためには、出題意図をしっかりと把握した上で、「基準」の正確な理解に基づいて、論理的で分かりやすく文章化することが必要となります。
【本書の構成】
○問題
2006年(平成18年度)～2025年(令和7年)までの論文問題を完全収録しています。
問題文のうち旧「基準」又は旧法律を前提とする部分は、現行の「基準」等と適合するように適宜書き換えてあります(「一部改題」と注記)。
○解答例
解答例のうち「基準」からの引用にはアンダーライン(実線)を、「留意事項」又は、旧「運用通知」からの引用にはアンダーライン(点線)を付しています。
各引用部分には、文章を読みやすくするために表現の変更や、簡潔に述べるために一部省略した個所などがあります。
○解説
解答作成にあたってのポイントを記しています。
押えるべき論点を確認しましょう。
各問題とも、問題文・解答例・解説からなっています。
まずは問題文をよく読み、解答として論述すべき事項をピックアップし、どのような順序で解答すればよいか「答案構成」を行うのが効率的な学習法です。
本書を活用して、本試験ではどのように問われるのか、出題者の問いかけに対して筋道を通して答えるためにはどのように答案を構成すればよいか、を意識しながら、過去問演習を進めてください。
◎巻末に、旧制度時代の論文試験の出題論点の索引を掲載。
『もうだいじょうぶ!!シリーズ 2026年度版 不動産鑑定士 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 演習』(別売)
『もうだいじょうぶ!!シリーズ 不動産鑑定士 1965～2005年 論文式試験 鑑定理論 過去問題集 第3版』(別売)と併せて使用することで過去問を完璧攻略!
★TAC 2027年合格目標 本科生用教材★
※本書を使用して講義・セミナー等を実施する場合には、小社宛許諾を求めてください。
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- はじめに
本書の構成
平成18年度
問題1 特定価格と正常価格との比較、特定価格を求めることが必要な具体例・
評価手法
問題2 取引事例の選択要件・収集方法、取引事例の現地確認、鑑定士の守秘義務と
事例の扱い
問題3 均衡・適合の原則と最有効使用の原則との関連、複合不動産の
最有効使用判定
問題4 底地価格と地代・一時金との関連、底地・借地権の当事者間取引
平成19年度
問題1 非最有効状態の賃貸ビルに係る評価シナリオ選択と手法適用上の留意点
問題2 土地の個別的要困が住宅地価・商業地価に与える影響(幅員、容積率、間口ほか)
問題3 近隣地域・同一需要圏の把握及び事例の収集範囲、区分所有建物及びその敷地
(階層別・位置別効用比率の査定)
問題4 直接還元法とDCF法との違い、DCF法の優位点、事例から割引率を求める方法
平成20年度
問題1 貸家及びその敷地の鑑定評価において将来の賃料改定実現性を勘案すべき理由、空室部分の賃料査定方法
問題2 賃貸用不動産の個別的要因とDCF法との関連
問題3 建物の個別的要因と原価法との関連
問題4 建物建築中の物件にかかる評価類型・価格時点、一棟貸し物件にかかる
貸室賃料収入把握上の留意点
平成21年度
問題1 配分法の意義、戸建住宅に配分法を適用する際の留意点
問題2 借地権付建物の鑑定評価、総合的勘案事項
問題3 市場分析の意義、市場参加者の判定、各試算価格の説得力
問題4 証券化スキームと証券化関係者、証券化に係る報告書の説明責任
平成22年度
問題1 埋蔵文化財の有無及びその状態、調査手続き上の留意点、「開発法」
適用上の留意点
問題2 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価、エンジニアリング・レポート(ER)
問題3 市場分析の意義、開発素地の鑑定評価における市場分析の活用
問題4 試算価格の調整、単価と総額との関連の適否
平成23年度
問題1 条件設定の必要性、妥当性の判断基準
問題2 価格諸原則の意義、最有効使用の判定における諸原則の活用
問題3 宅地見込地の鑑定評価、総合的勘案事項
問題4 対象不動産の確認の意義、建物の遵法性の確認
平成24年度
問題1 鑑定評価上の不明事項に係る取り扱い、鑑定評価を行うことの適否
問題2 工業地に係る地域要因及び個別的要因(傾斜地)の分析
問題3 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等の鑑定評価報告書
への記載
問題4 隣接地併合及び一部分割に係る限定価格の鑑定評価
平成25年度
問題1 建物及びその敷地の最有効使用の判定
問題2 正常価格と特定価格
問題3 リースバック物件の証券化評価における基本的事項の確定
問題4 商業用の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
平成26年度
問題1 一般的要因の意義・必要性、経済的要因の具体例と鑑定評価額との関係
問題2 自用の建物及びその敷地の最有効使用判定に当たって検討すべき具体的内容
及び留意点
問題3 建物の再調達原価を求める2つの方法の長所及び短所、建築費が上昇傾向に
ある場合の再調達原価の査定上の留意点等
問題4 宅地見込地の判定主体と具体的な判定基準、宅地見込地の鑑定評価方法、
我が国の人口動態を踏まえた宅地見込地の鑑定評価を行う際の留意点 - 平成27年度
問題1 収益逓増及び逓減の原則の意義
問題2 戸建住宅の個別分析、開発用地の同一需給圏の判定等、鑑定評価の手順に
おける周辺地域の分析の必要性
問題3 貸家及びその敷地の鑑定評価における収益還元法の意義、実際実質賃料の
将来変動予測と純収益・還元利回りとの関係
問題4 建物取壊しが最有効使用の自用の建物及びその敷地の鑑定評価方法と
試算価格の調整方法、建物取壊しが最有効使用の場合の建付地の鑑定評価の
適否
平成28年度
問題1 試算価格の調整に当たって留意すべき事項
問題2 建付地の鑑定評価
問題3 民事再生法に基づく特定価格の鑑定評価
問題4 建物に関する個別的要因(維持管理の状態)、収益費用項目の分類、運営純収益
を表示する理由、建物の維持管理の状態と収益費用項目との関係
平成29年度
問題1 移行地
問題2 鑑定評価の条件
問題3 還元利回り及び割引率
問題4 新規賃料固有の価格形成要因、宅地の新規賃料の鑑定評価、賃貸事業分析法
平成30年度
問題1 建物・建物及びその敷地・賃貸用不動産の個別的要因、対象不動産の確認
(内覧省略、証券化評価)
問題2 実質賃料と支払賃料、一時金の種類等
問題3 限定価格の意義、借地権者が底地を併合する場合、隣接不動産を併合する場合
に限定価格を求めることができる理由
問題4 収益還元法の意義、賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益、
事業用不動産の定義及び具体例並びに分析上の留意点
令和元年度
問題1 地域の種別、高度商業地域の定義、特に重視される地域要因
問題2 近隣地域・類似地域等の定義、同一需給圏の判定における留意点
問題3 取引事例比較法の意義、多数事例の必要性、配分法の意義
問題4 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価方法、個別的要因、再調達原価等
令和 2年度
問題1 条件設定の意義、価格時点と異なる権利関係を前提とした対象確定条件を設定
する際の留意点
問題2 減価修正を行うための2つの方法の位置、増築が行われている場合に2つの方法
を適用する際の留意点
問題3 収益還元法・直接還元法・DCF法の定義、土地残余法の定義と適用上の留意点、
貸家及びその敷地の純収益と土地残余法の純収益の相違
問題4 証券化評価における不動産鑑定士の説明責任、処理計画の策定に当たって
依頼者に確認すべき事項と、確認における留意点
令和3年度
問題1 最有効使用・均衡・適合の原則の意義、最有効使用判定上の留意点
問題2 対象不動産の確定、対象確定条件、正常価格及び限定価格
問題3 積算法の意義、基礎価格・期待利回り・必要諸経費等の査定上の留意点
問題4 底地の価格、普通借地権に基づく底地の鑑定評価額の求め方、定期借地権に基づく底地の鑑定評価
令和4年度
問題1 土地の特性、価格の二面性、鑑定評価の必要性と社会的公共的意義
問題2 市場分析の意義、直接還元法における市場分析の反映方法
問題3 収益分析法の意義、収益純賃料と収益配分の原則の関係
問題4 更地の鑑定評価、更地の鑑定評価における原価法と開発法適用上の留意点等
令和5年度
問題1 建物の個別的要因、原価法への反映方法
問題2 土地に関する個別的要因(土壌汚染の有無及びその状態)、調査範囲等条件と要因想定条件を設定する際の要件、価格形成要因から除外する場合
問題3 近隣地域、変動の原則
問題4 継続中の建物及びその敷地の実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価
令和6年度
問題1 不動産の種別の意義,住宅地域の細分化,取引事例の選択と種別との関係
問題2 鑑定評価の基本的事項,正常価格と限定価格,鑑定評価報告書の記載事項のうち留意すべき事項
問題3 減価の要因,減価額の求あ方,建物の一部が更新されている場合の減価修正における留意点
問題4 借地権の価格と鑑定評価額の求め方,借地権付建物(貸家)の鑑定評価額の求め方
令和7年度
問題1 見込地の意義,見込地の同一需給圏の判定に当たって留意すべき事項,見込地の最有効使用判定と変動・予測の原則との関係
問題2 価格形成要因の意義,地域分析における市場分析の意義,具体的な社会的要因と住宅地価格との関係
問題3 自用の建物及びその敷地(最有効使用の判定,鑑定評価額の決定方法),個別的要因(建物)
問題4 収益還元法の定義,求める方法,還元利回りと割引率の関係,証券化対象不動産の鑑定評価で調査内容及び判断根拠の明示,統一した収益費用項目を用いる理由
索引
