書籍内容
解答用紙
正誤表
【最新トレンドを交え、時代に合った建築企画を示唆する一冊!】
土地の読み方からビル・マンションの建築企画・事業収支計算までを網羅。
建築の企画営業を進めるうえで不可欠な幅広い知識の習得のために、「企画提案型営業の重要性」
「すぐに役立つ実務知識」「顧客説得のポイント」などを説いた建設営業マン・企画設計マン必読の書。
初版刊行から30年以上のロングセラー
【著者略歴】
秋山 英樹(あきやま ひでき)
一級建築士、公認不動産コンサルタンティングマスター、日本建築学会正会員
東京藝術大学大学院建築研究科修了。村田政真建築設計事務所を経て、現在、
一級建築士事務所 株式会社ユニ総合計画代表取締役。100年建築と健康建物を
モットーに、建築実務家として住宅設計をはじめ、土地活用にからむ建築企画・
不動産コンサルから建物の設計・監理までを行い、いわば事業コンサル型の
建築家といえる存在。地主や建設・不動産業者等の専門家向けの各種講演会の
講師として活躍中。
また、土地活用、不動産投資、土地の購入前後・建物の建築前後に生じる諸問題に
対し、著者の秋山が皆さんのご相談にセカンドオピニオンとして答えるほか、
各企業の顧問として、社内研修や案件コンサル業務を訪問して応じている
（秋山英樹の不動産・建築のセカンドオピニオン）。
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- 第1章 企画営業で成約させるために必要な知識と姿勢
1 プロとアマの違いとは
2 企画営業に必要とされる能力とは
3 不動産データ・イメージの鍛え方
4 営業マンから資産アドバイザーへ
第2章 そもそも企画営業とは何だろう
1 今、なぜ “企画” なのか
2 時代の変化を読む
3 建築・不動産のパラダイム
4 2つの企画営業の形を考える
5 企画は売れるか
第3章 営業情報の集め方とその活用法
1 情報を手に入れるには
2 街を歩きながら情報収集
3 新聞・専門誌を読みながら情報収集
4 人と話しながら情報収集
第4章 土地の読み方は企画の必須事項
1 土地を読む必要性
2 土地の面積と所有者を知るには
3 土地の価格のつかみ方
4 借地の場合はどうするか
5 定期借地とはどんな借地か
6 借家人がいたら―立退料の算定方法
7 土壌汚染も調査する
第5章 土地の価値を知れば土地活用の方法がわかる
1 何もしない土地は “負産” だ
2 土地の価値と建物企画の相関性とは
3 “良い土地” と “悪い土地” の見分け方と解決策
4 地主へのアプローチと損得計算での動機付け
5 土地活用は3つの方法でアプローチ
6 受注への攻略法7か条
第6章 専門家でなくとも建築可能面積は算出できる
1 企画営業には建築可能建物のボリュームイメージが必要
2 建築基準法で知っておくべき最低限の知識とは
3 4種類ある床面積
4 容積率だけでは決まらない建物のボリューム
5 容積の移転による新たな土地活用の考え方
第7章 建築企画で重要なのは道路の読み方
1 道・道路・計画道路
2 建物と道路は一体で考える
3 こんな道路の幅員はどう考えるか
4 どこを買収すればボリュームが多く取れるのか
第8章 土地・建物にかかる税金知識を企画営業に活かす
1 企画営業と税金
2 不動産に関係する税金は税体系の流れから
3 不動産を取得したときにかかる税金
4 不動産を保有しているときにかかる税金
5 不動産を売却したときにかかる税金
6 不動産を相続したときにかかる税金
―――1次2次相続時の相続税早見グラフ
7 土地はあるがお金がないときは物納できるか
8 空き家になった親の家をどうするか
9 不動産を贈与されたときにかかる税金
10 相続時精算課税制度とは
11 節税提案で企画営業を成功させる - 第9章 建設方式を複数提案して成約率を高める
1 6つの建設方式
2 自力開発方式とは
3 サブリース(一括借上げ)方式とは
4 建設協力金差入方式とは
5 土地信託方式とは
6 等価交換方式とは
7 定期借地方式とは
8 各事業方式の比較
第10章 これならわかる投資利回りと投資指標
1 不動産投資の基本的考え方を間違えない
2 リコースローン・ノンリコースローンって何
3 これからはサスティナブルの概念で建物投資を考える
4 いろいろある投資利回りの読み方
5 不動産評価の3つの方法
6 DCF法による不動産価格
7 内部収益率(IRR)の考え方
8 不動産のリスクプレミアムの考え方
9 よく聞くレバレッジの活用とは
第11章 知っておくと役立つ建築知識
1 耐震設計の歴史でわかる耐震性能
2 壁構造とラーメン構造の違いって何?
――― どちらが地震に強いのか
3 鉄骨造の実践的基礎知識を知って欠陥建物をなくす
4 鉄筋コンクリート造はどのような仕組みなのか
5 鉄筋コンクリート造を長持ちさせる方法
6 鉄筋コンクリート造を100年建築にする実践的方法
7 耐震・免震・制震構造とは
――― 各構造の改修はどう行うのか
第12章 建て替えか改修かはどこで見分けるのか
1 建て替えを考える4つの理由
2 耐震不安にどう答えるか
3 建物の老朽化不安・陳腐化不安にどう答えるか
4 耐用年数の考え方
5 建て替えを考えるときの注意点
6 中古建物から既存建物へ
7 既存建物の耐震診断と耐震改修
第13章 コンバージョンと中古建物の有効活用
1 コンバージョンとその背景
2 住宅にコンバージョンする場合の法的制限
3 住宅にコンバージョンする場合の技術的な問題
4 コンバージョンに適した立地と建物
5 コンバージョンの3形態
6 コンバージョンの工事費
7 コンバージョン計画の進め方
8 賃貸型と分譲型
9 コンバージョンの事業収支計算
10 今後の課題
第14章 事業収支の設定条件の考え方と算出法
1 設定条件の概要
2 総事業費の算出
3 資金調達
4 経常収入
5 経常支出
6 減価償却
第15章 長期事業収支計算の仕方と読み方
1 収支計算の仕組み
2 減価償却費の計算方法
3 税金の求め方
4 長期事業収支計算の仕方
5 長期事業収支から何を読むか
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